Ein komplexes Vorhaben – eine rechtliche Betrachtung der baulichen und Vermarktungs-Aspekte unter WEG Gesichtspunkten   

Blockheizkraftwerke sind Anlagen zur Erzeugung von Wärme und elektrischer Energie mit dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung. Ein Blockheizkraftwerk, kurz BHKW, kann je nach Einsatzbereich in unterschiedlichen Größen gebaut werden. Kleine Anlagen bis 15 kW elektrischer Leistung werden als Mikro BHKW und Geräte bis 50 kW als Mini BHKW bezeichnet. Große Anlagen können bis zu 5 MW elektrische Leistung aufweisen. Ein Blockheizkraftwerk dient vornehmlich zur Gewinnung von Nutzwärme. Es kann ebenfalls zur Erzeugung von elektrischer Energie genutzt werden. Wird das Blockheizkraftwerk zur Wärmenutzung installiert, geschieht dies am Ort des Verbrauchs, da dort 80-90 % der eingesetzten Primärenergie genutzt werden können. Aufgrund dieses Vorteils ist der Gesamtnutzungsgrad bei einem Blockheizkraftwerk höher als bei herkömmlichen Heizverfahren.

Funktionsweise und Nutzungsmöglichkeiten

Ein Motor (dies kann ein Verbrennungsmotor, ein Dampfmotor oder auch ein Stirling-Motor sein) treibt einen Generator an, dieser erzeugt dann Strom. Durch den Betrieb des Motors wird Wärme erzeugt, die mithilfe eines sogenannten Wärmetauschers nutzbar gemacht wird. Diese kann entweder zur Heizung oder zur Brauchwassererwärmung genutzt werden. Darüber hinaus ist es aber auch möglich, Prozesswärme zu erzeugen oder mittels Absorptionswärmepumpen Räume zu klimatisieren. Der erzeugte Strom kann sofort an Ort und Stelle verbraucht werden oder in das öffentliche Stromnetz eingespeist werden. Hierfür erhält der Betreiber des BHKW eine Einspeisevergütung.

Brennstoffe

Für den Motor des Blockheizkraftwerks können alle gängigen Brennstoffe verwendet werden. Zur Auswahl stehen Diesel, Heizöl oder Gas, aber auch Biogas oder Biodiesel. Sogar der Einsatz von Holzpellets ist je nach Blockheizkraftwerk möglich.

Modelle

Ein Mini BHKW zeichnet sich neben seiner Größe durch geringe Wartungskosten und langlebige Motoren aus und ist für Ein- oder Zweifamilienhäuser bestens geeignet. Sie sind in jedem Keller zu installieren und werden direkt vom Hersteller eingebaut. Dieses Blockheizkraftwerk folgt der Idee, dass jeder Haushalt eigenen Strom und Wärme erzeugen soll. Der Motor und der Wärmetauscher sind mit der Steuerung in einem Block gemeinsam verbaut.

Ein normales Blockheizkraftwerk hingegen ist für ein Einfamilienhaus zu groß und eignet sich zur Bewirtschaftung mehrerer Häuser mit Strom und Wärme. Ein solches BHKW löst sich von der Idee, dass jeder Haushalt seinen Strom selbst erzeugt und befürwortet eine lokale Nutzung von Strom und Wärme zur Schonung der Umwelt und Senkung der Kosten. Ist ein Hausbau geplant, so sollte das BHKW schon bei der Planung mit dem Architekten berücksichtigt werden.

Kosten

Die BHKW Kosten setzen sich aus den Ausgaben für die Anschaffung, die Anbindung an das Versorgungsnetz und den fachgerechten Einbau zusammen und sind selbstverständlich abhängig von der Größe der Anlage. Neben diesen Einmalkosten ist es allerdings auch wichtig, die Betriebskosten in Augenschein zu nehmen, um zu bewerten, ob sich die Anschaffung lohnt und nach welcher Zeit sich das BHKW amortisiert.    www.blockheizkraftwerk.org

Aspekte unter WEG Gesichtspunkten

Bei der Errichtung eines BHKW sind viele Aspekte zu beachten. Sowohl bauliche, als auch solche der Finanzierung, steuerlicher Art oder der des Betriebes und der Vermarktung. Der Autor hat sich hier auf den baulichen und Vermarktungs-Aspekt konzentriert.

Das BHKW als komplexes Gesamtvorhaben

Anders als beispielsweise die Erneuerung einer herkömmlichen Heizungsanlage erschöpft sich die Installation eines BHKW nicht in dem Akt der Errichtung. Wesentliches Merkmal des BHKW ist die dauerhafte Erzeugung und Vermarktung von Strom. Die Wohnungseigentümer müssen daher mehrere Maßnahmen beschließen und unterschiedliche Rechtsverhältnisse begründen, um das BHKW installieren und zweckbestimmungsgemäß betreiben zu können. Jede dieser Maßnahme ist Teil des Gesamtvorhabens BHKW. Es ist allerdings zu unterscheiden zwischen solchen Einzelmaßnahmen, die zwingend erforderlich sind, um das BHKW einbauen und zweckbestimmungsgemäß betreiben zu können – solche Maßnahmen stehen zueinander in einem untrennbaren sachlichen Zusammenhang – und solchen Maßnahmen, die für ein BHKW zwar nicht zwingend erforderlich sind, im Regelfall allerdings mit beschlossen werden. Die zuletzt genannten Maßnahmen stehen zwar in einem sachlichen, allerdings nicht untrennbaren Zusammenhang mit dem BHKW. Die Unterscheidung ist in der Praxis dann von Bedeutung, wenn die einzelnen Maßnahmen zwar beschlossen werden, ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erhebt, mit der Klage allerdings nicht sämtliche Beschlüsse, sondern nur einzelne Beschlüsse anficht. Die sich hieraus ergebenden Rechtsfolgen werden in H.III. dieses Beitrags behandelt.

I. Maßnahmen, die in einem untrennbaren sachlichen Zusammenhang stehen

Einbau des BHKW

Beschließen die Wohnungseigentümer die Errichtung eines BHKW, begründet die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Hersteller einen Werk- bzw. Werklieferungsvertrag.

Vertragspaket mit Stromnetzbetreiber

Die grundsätzlichen Rahmenbedingungen im Zusammenhang mit Abnahme und Vergütung des im BHKW erzeugten Stroms sind im KWK-Gesetz geregelt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft schließt mit einem örtlichen Netzbetreiber folgende Verträge:

– Einen Netzanschluss- und einen Anschlussnutzungsvertrag, die zusammen abgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beantragt den Anschluss des BHKW an das öffentliche Stromnetz des Netzbetreibers. In diesem kombinierten Vertrag sind insbesondere die Angaben über die Anschlussstelle sowie die vom Netzbetreiber vorzuhaltende elektrische Leistung geregelt.

–    Einen Stromeinspeisungsvertrag, in dem die Einspeisung des Stroms geregelt ist, der in der Wohnanlage nicht verbraucht wird. Darüber hinaus regelt der Vertrag Messung, Abnahme und Vergütung des durch das BHKW erzeugten Stroms.

–    In einem weiteren Vertrag müssen die Modalitäten für die Zahlungen eines Zuschlags für den Strom geregelt werden, den die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in das öffentliche Netz einspeist, sondern selber verbraucht.

Im Regelfall wird die Wohnungseigentümergemeinschaft vorsorglich einen Stromliefervertrag mit einem Stromversorger abschließen, um die Stromversorgung der Wohnanlage für den Fall eines erhöhten Strombedarfs zu decken oder im Falle der Durchführung von Wartungsmaßnahmen oder einem Ausfall des BHKW die Stromversorgung sicher zu stellen.

II. Maßnahmen, die nicht zwingend in einem untrennbaren Zusammenhang stehen

Nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung beschließen die Wohnungseigentümer im Regelfall weitere Maßnahmen.

Das BHKW als bauliche Maßnahme

I. Überblick

Der nachträgliche Einbau eines BHKW ist eine bauliche Maßnahme in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum. Zentrale Vorschrift ist §22 WEG i.V.m. §21 Abs. 5 Nr.2 WEG. Die wohnungseigentumsrechtliche Auseinandersetzung mit dem Thema BHKW konzentriert sich bisher auf die Frage, ob der Einbau eine modernisierende Instandsetzung, Modernisierungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung darstellt.

I. Der Einbau eines BHKW stellt, unter rechtlichen und technischen Gesichtspunkten ein komplexes Gesamtvorhaben dar. Beschlüsse im Zusammenhang mit dem Einbau eines BHKW sind nicht nur unter dem Gesichtspunkt einer baulichen Maßnahme, sondern insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Aufnahme einer unternehmerischen Tätigkeit durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu prüfen.

II. Eine allgemein verbindliche Zuordnung eines BHKW zu einer der in §22 Abs.l, 2 WEG geregelten baulichen Maßnahmen ist nicht möglich, sondern hängt von den technischen Rahmenbedingungen, der bisher vorhandenen Beheizungsart wie auch der konkreten technischen Ausgestaltung des zu errichtenden BHKW ab. Es ist wie folgt zu differenzieren:

–    Erfolgt der Einbau eines BHKW als Ersatz einer Heizungsanlage, ohne dass ein Instandsetzungsbedarf vorliegt, handelt es sich sowohl um eine Modernisierung als auch eine Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik (§ 22 Abs. 2 WEG).

–    Weist die Heizungsanlage einen Instandsetzungsbedarf auf, stellt der Einbau eines BHKW eine modernisierende Instandsetzung dar (§22 Abs. 3 WEG).

–    Soll das BHKW zusätzlich zu einer Heizungsanlage eingebaut werden, so handelt es sich bei fehlendem Instandsetzungsbedarf um eine Modernisierungsmaßnahme sowie eine Maßnahme zur Anpassung an den Stand der Technik (§ 22 Abs. 2 WEG).

–    Wird das BHKW zusätzlich zu einer Heizungsanlage eingebaut und weist diese einen Instandsetzungsbedarf auf, handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung (§22 Abs. 3 WEG).

III.  Der Betrieb eines BHKW begründet die Unternehmereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist grundsätzlich vom Verbandszweck gedeckt.

IV.  Die Finanzierung eines BHKW durch Aufnahme eines langfristigen höheren Kredits bei der KfW-Bank entspricht im Regelfall den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

 

 

F 55 Marcus Greupner

Der Autor ist Partner bei der Kanzlei für Immobilienrecht, Greupner Hasch Schönigt, Bremen und Rechtsberater eines Immobilienverbandes

www.ghb-immobilienrecht.de

 

F 17 (Foto Buderus)

Referenz Blockheizkraftwerk und HAST-AKKU Energie- und Speichermanagement;  Senioren-Zentrum der KerVita-Gruppe, Bremen besteht aus BHKW Loganova EN20, zwei Gas-Brennwertkessel Logano plus GB312, eine Luft/Wasser Wärmepumpe Logafix WPL220 AR und HAST-AKKU

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